Históricamente, la exclusión estructural, la migración del campo a la ciudad, el conflicto armado de los años 80’s, desastres naturales, y la falta de políticas de vivienda pública, dieron origen a las comunidades marginales o como se conocen actualmente, asentamientos urbanos precarios.
En este contexto, las comunidades El Manguito y Palermo sobrevivieron por décadas en la incertidumbre jurídica de sus territorios, ocupando vías públicas en una zona que con el tiempo aumentó su valor económico.
La experiencia de estas comunidades se traduce en una batalla por la dignidad del desarrollo habitacional y los conflictos por el espacio público; logrando superar esta disyuntiva mediante la organización social y la exigencia de la legalización de sus territorios.
Un poco de historia
El origen de los asentamientos populares en El Salvador, como las comunidades El Manguito y Palermo, se fundamenta en diferentes procesos de exclusión y transformación estructural iniciados a mediados del siglo XX. El surgimiento de estas comunidades se puede rastrear históricamente hasta la década de 1940, aunque existen registros de familias que se establecieron en lo que se conoce actualmente como Comunidad Las Palmas, desde 1910. A pesar de esta realidad, fue hasta el año de 1968 cuando estas formas de hábitat popular urbano fueron reconocidas, aun cuando la capital salvadoreña ya convivía con un número creciente y visible de este tipo de comunidades desde mediados de siglo.[1]
El crecimiento acelerado de estos asentamientos se encuentra arraigado en las transformaciones políticas, económicas, sociales y naturales que marcaron la segunda mitad del siglo XX. La migración masiva del campo a la ciudad fue impulsada por la concentración de tierra y riquezas en manos de una pequeña élite terrateniente, que dejaba a la mayoría de población campesina sin tierras propias, sumada a la represión que recibían expresada en bajos salarios, pobreza y desigualdad. Este flujo migratorio se intensificó durante el conflicto armado de los años 80, en donde miles de familias se desplazaron a la ciudad buscando seguridad.[2] A estos factores estructurales se añadieron desastres naturales como terremotos e inundaciones que dejaron a múltiples familias sin hogar, situación que evidenciaba la ausencia de políticas públicas de vivienda que solventaran una situación que todavía en la actualidad afecta a miles de personas.
En este contexto es que surgen estas comunidades, ubicadas alrededor de hoteles, embajadas, centros comerciales, que son zonas de alta plusvalía, evidenciando un fuerte contraste social, en donde conviven realidades socioeconómicas muy distintas.
Al igual que muchas otras, desde hace décadas estas comunidades han sobrevivido en el limbo jurídico, ocupando terrenos que pertenecían a la vía ferroviaria y a la vía pública. A pesar de estar ubicada en la Zona Rosa, la falta de seguridad jurídica ha impedido que generaciones de familias accedieran a servicios básicos formales, mejoras habitacionales, y ejercer una territorialidad, ante el riesgo constante de ser desalojados.
A finales del año 2025 se produjo la reforma a la “Ley Especial para la legalización de las Calles, Tramos de Calle, de Carretera y Derechos de Vía Declarados en Desuso”.[3] Esta normativa permitió que el estado a través de FONAVIPO iniciara el proceso de legalización de propiedad de las familias que habitan las comunidades El Manguito y Palermo, que por muchos años venían exigiendo ese derecho, transformando el estatus de ocupantes a propietarios legítimos.
Características de estas comunidades
Las comunidades mencionadas se encuentran ubicadas en el distrito de San Salvador, y están conformadas por 235 y 75 familias, respectivamente. Son comunidades del tipo lineal que se establecieron en la antigua calle hacia Santa Tecla, la cual actualmente se encuentra en desuso y no genera algún tránsito vehicular, pero si peatonal para los residentes del lugar.
Pueden catalogarse como periurbanas por sus condiciones de infraestructura, acceso a servicios y las actividades económicas que se desarrollan cerca, ya que, al estar rodeadas de zonas de plusvalía mayor, se consideran excluidas de estos lugares y de la ciudad centro de San Salvador.
Se encuentran establecidas en una de las principales zonas de comercio, tránsito y plusvalía en San Salvador, en medio de dos de las principales vías de San Salvador, el Boulevard Los Próceres y la Alameda Manuel Enrique Araujo, sitios reconocidos no solo por su ajetreo diario, sino por la presencia de instituciones de alto nivel. Sus habitantes se han desarrollado en este entorno y prestan diferentes servicios a sus alrededores; ya sea en distintos comercios, como supermercados y centros comerciales, así como en otros sectores. Sus viviendas son construidas con materiales diversos: láminas, bloque de concreto, ladrillo rojo y, en algunos casos, paredes sostenidas con estructuras de madera.
Por muchos años, estas comunidades fueron relacionadas con personeros del crimen organizado, maras y pandillas, lo cual generó una estigmatización de peligro y alerta hacia las mismas por parte del resto de personas que viven en esa zona.
Ahondando un poco más en estas comunidades se encuentra que han desarrollado un conjunto de convenciones y costumbres sociales. Pareciera que sus habitantes mantienen una temporalidad distinta a la de su entorno, donde sus valores no se rigen por la moralidad dominante de ciertos sectores sociales; por ejemplo, las comunidades deben limitar el uso de vehículos por el reducido espacio que tienen entre las viviendas, lo que visibiliza el hacinamiento, en comparación con las edificaciones próximas de centros comerciales y torres de apartamentos que gozan de espacios amplios, seguros y dignos.
Otro elemento importante, como valor establecido de las comunidades, es su capacidad de autogestión de riesgos a través de la organización comunitaria, la cual, por años, al ser una zona de alto riesgo de inundaciones, han mantenido estructuras de respuestas próximas ante acontecimientos y riesgos producto de la vulnerabilidad de la zona donde residen sus habitantes, según comentarios de los residentes de las comunidades.
La identidad construida por los habitantes de las comunidades El Manguito y Palermo es diferente a la de los “otros”, a quienes debe entenderse por los residentes y trabajadores en las zonas de mayor plusvalía que se encuentran en sus alrededores. A pesar de encontrarse próximas, los valores de organización social, solidaridad, respuesta a riesgos y la pobreza instaurada, genera la diferencia con sus vecinos. Estos valores, propios de los residentes de las comunidades en mención, han forjado su propia naturaleza social, al punto que su organización escaló al nivel de poder tener un proyecto en conjunto, el cual se traduce actualmente en la posibilidad de legalizar el espacio en que cada familia habita.
Es así como el 23 de junio de 2025, las comunidades generaron un escrito a la Asamblea Legislativa para buscar legalizar sus sitios habitacionales, la cual fue recibida por dicho órgano de Estado, y se concretó su proceso de legalización a través de un decreto legislativo en octubre 2025, donde se realizó una reforma a la Ley especial para la legalización de las calles, tramos de calle, de carretera, de derechos de vía y antiguos derechos de vía, declarados en desuso y desafectados como uso público, para ser transferidas en propiedad a las familias de escasos recursos económicos que las habitan, a través del Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO).
En esta experiencia de legalización se encuentran dos tipos de actores; por un lado, los de carácter gubernamental y por otro la organización legítima de las comunidades. Los actores gubernamentales son tres instituciones: el Ministerio de Obras Públicas y de Transporte (MOPT), que es el encargado de aplicar y regular la Ley de Caminos y gestionar los derechos de vía, la Asamblea Legislativa, encargada de gestionar la legalización y desafectación de la antigua calle hacia Santa Tecla, y la municipalidad de San Salvador Centro, quien se encarga de establecer tasas y cobros a las viviendas de las comunidades; sin embargo, el principal actor involucrado son las Juntas Directivas de las comunidades El Manguito y Palermo, que aparte de gestionar riesgos, recreación y otros beneficios para los habitantes, se configuraron como agentes para en el proceso de legalización de sus viviendas, manteniendo una dinámica propia entre lo legal y legítimo del territorio.
Como conclusión puede decirse que la situación particular de estas comunidades no puede analizarse solo desde el punto de vista de la legalización de la propiedad, ya que se trata de un fenómeno histórico multicausal, donde la reciente entrega de títulos de propiedad coexiste con otras vulnerabilidades estructurales, que la legalización por sí sola no logra resolver.
En primer lugar, existe una contradicción entre el avance legal y la realidad natural del terreno. Aunque el decreto legislativo otorga seguridad jurídica, el territorio sigue marcado por amenazas relacionadas a la debilidad del suelo, como las inundaciones y cárcavas, situación que afecta a muchas comunidades en el país como resultado de la impermeabilización de la tierra y deforestación. La exclusión histórica empujó a las personas a ocupar territorios que le pertenecían al estado y hoy ese mismo legaliza la permanencia en un suelo que sigue siendo de alto riesgo. Es decir, la seguridad jurídica es incompleta si no se complementa con obras de mitigación.
En segundo lugar, un factor clave en la comprensión de este territorio es el arraigo y territorialidad que han construido por generaciones. El primero entendido como sentido de pertenencia fortalecido con los relatos y tradiciones. La territorialidad se comprende a partir de la defensa de su territorio y la creación de símbolos que los diferencian de los “otros”.[4] Por lo tanto no se puede plantear el desplazamiento como solución; algunos habitantes de la comunidad trabajan en el sector servicios (hoteles, centros comerciales y restaurantes) que se encuentran en los alrededores, además que la organización y apoyo que se ha construido se perdería con una reubicación. El territorio no solo es un espacio físico, sino una relación simbiótica con entre el centro y sus alrededores.
En tercer lugar, en estas comunidades se evidencia desigualdad estética y funcional, que no elimina la obtención de un título de propiedad. Las viviendas están construidas bajo un sistema de construcción informal que contrasta con las grandes construcciones del entorno. Esta complejidad indica que la legalización es el primer paso, que debe incluir servicios de calidad y la mejora de la infraestructura interna, elemento que no se visualizan en las leyes y decretos.
Finalmente, las comunidades están rodeadas por una frontera simbólica, al igual que muchas otras, ya que fue en estos asentamientos en donde grupos delictivos como las pandillas ejercieron su control, dejando una huella de estigmatización que persiste. Este estigma genera una exclusión social que perpetúa la condición de desigualdad de los habitantes de las comunidades convirtiendo el Área Metropolitana de San Salvador en una ciudad dual, en donde la proximidad física con infraestructuras opulentas no implica integración social.
Referencias
Lara Martínez, Carlos Benjamín (2005). «La dinámica de las identidades en El Salvador». Revista Estudios Centroamericanos (ECA), junio de 2005.
Magaña, Yolanda. «Legalizarían viviendas de las comunidades de El Manguito y Palermo sobre calle sin uso vial». Diario El Mundo (San Salvador, El Salvador), 22 de octubre de 2025. https://diario.elmundo.sv/politica/legalizarian- viviendas-de-las-comunidades-de-el-manguito-y-palermo-sobre-calle-sin-uso- vial.
Renderos Pineda, Edgar Alexander. «La ciudad invisible: Análisis de los asentamientos precarios urbanos en el área Metropolitana de San Salvador». Tesis Doctoral, Universidad de Sevilla, 2020.
Zschaebitz, Ulrike. Documentos Estudio de FUNDASAL N°29. La situación de las comunidades tugurizadas en el AMSS. Ensayo de caracterización. 29. Ciudad Delgado
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[1] Ulrike Zschaebitz, Documentos Estudio de FUNDASAL N°29. La situación de las comunidades tugurizadas en el AMSS. Ensayo de caracterización., 29 (Ciudad Delgado, El Salvador, 1999), 4.
[2] Edgar Alexander Renderos Pineda, «La ciudad invisible: Análisis de los asentamientos precarios urbanos en el área Metropolitana de San Salvador» (Tesis Doctoral, Universidad de Sevilla, 2020).
[3] Yolanda Magaña, «Legalizarían viviendas de las comunidades de El Manguito y Palermo sobre calle sin uso vial»,Diario El Mundo (San Salvador, El Salvador), 22 de octubre de 2025, https://diario.elmundo.sv/politica/legalizarian- viviendas-de-las-comunidades-de-el-manguito-y-palermo-sobre-calle-sin-uso-vial.
[4] Carlos Benjamín Lara Martínez, «La dinámica de las identidades en El Salvador», ESTUDIOS CENTROAMERICANOS (ECA), junio de 2005, 438
*Este trabajo fue presentado por estudiantes de primer año de la Maestría en Desarrollo Territorial de la UCA, en el marco de la asignatura Enfoque Sistémico Territorial.