La vivienda ya no es considerada simplemente como un bien inmueble, ahora es un derecho humano. Como ejemplo de ello, el artículo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, ratificado por El Salvador, reconoce este derecho y establece que los Estados parte deberán de tomar las “medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este” (1976).

En ese sentido, en complemento de la idea anterior, una vivienda digna implica mucho más que tener cuatro paredes y un techo, ya que involucra, por ejemplo, aparte de lo mencionado, “tener seguridad en la tenencia (…) y tener acceso a servicios, escuelas y empleo adecuados” (OACNUDH, 2010, p. 1).

Ahora, pareciera ser que, en la realidad salvadoreña, el cumplimiento de este derecho se asemeja a una utopía. En este contexto, se reconoce que en el país existe un déficit habitacional que sobrepasa las 500,000 viviendas (Ramírez, 2010, párr. 3), afectando en gran medida a los estratos de la población con menores ingresos económicos, quienes en su desesperación por encontrar un hogar donde vivir, aceptan asentarse en zonas inaccesibles, carentes de servicios básicos y en realidades precarias. 

Una alternativa ante esta realidad fue la consolidación de las lotificaciones, que se empezaron a desarrollar desde hace muchas décadas y que, según estimaciones del Centro Nacional de Registros hasta el año 2004, han representado el 35% del parque habitacional del país, es decir, alrededor de 496,000 viviendas en total (Alvarado en Ferrufino, 2013, p. 3).

Según expertos, las lotificaciones surgieron como una alternativa para los sectores populares, como “la mejor manera de poder tener la posibilidad de vivir en casa propia de forma segura, en oposición a los alquileres y las invasiones” (Ferrufino, 2013, p. 17), tomando en cuenta que los criterios de calificación para optar a un crédito con ellos era extremadamente mínimo. 

Sin embargo, una de las principales problemáticas frente al desarrollo de este tipo de procesos urbanísticos se centra en el derecho a la seguridad jurídica que les asiste a las personas que compran un lote, conocidos como lote-habientes, a quienes se les asegura que llegarán a ser propietarios de un bien inmueble pero que, en la realidad jurídica y registral, puede que no sean ciertas esas posibilidades. 

El procedimiento común que se ha seguido por las lotificadoras y los lote-habientes ha constado básicamente de dos etapas: la vinculación inicial por medio de un contrato de promesa de venta, en el cual se obligan las partes contractuales para que, a futuro, después de que se reúnan todas las condiciones necesarias, se celebre una segregación por venta u otro instrumento semejante, que sería el último paso para poder concretizar el traspaso del bien inmueble. 

Según la Ley Especial Transitoria para la Regularización de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso Habitacional, aparte de todo lo mencionado anteriormente, destaca que las lotificaciones deben de pasar por un proceso de regularización por medio del cual se otorguen los permisos correspondientes y se inscriba como tal en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del Centro Nacional de Registros. 

Muy a pesar de esto, ya sea porque no estaba regulado previamente o por omisión de las disposiciones legales pertinentes, muchas sociedades lotificadoras no siguieron nunca este proceso de regularización, y las personas encargadas de estas empezaron a lotificar a título personal sin la figura de la lotificadora, o en el peor de los casos, en terrenos que ni siquiera eran de su propiedad. 

Casos como el de la lotificadora Jumbo Ingeniería S.A de C.V, en el que existían personas que captaban fondos sin ser los legítimos propietarios de los terrenos utilizados para lotificar (FGR, 2017, párr. 4); o la comunidad Brisas del Mar, en Conchagua, departamento de La Unión, en el que personas lotificaron sobre un terreno que era propiedad de la Alcaldía Municipal de dicho sector (Beltrán, 2022, párr. 1), son ejemplos claros de que no han existido ningún tipo de garantías a favor de los lote-habientes.

Así como estos dos casos, a nivel nacional existen muchísimos más con las mismas problemáticas y todo esto nos lleva a una sola conclusión: más allá del ánimo de lucro con el tema de las lotificaciones, aplicar el enfoque de derechos humanos es crucial en dos esferas: a. en la parte preventiva, por medio de la creación o reforma del marco normativo aplicable; y b. en la esfera punitiva, para poder investigar las lotificaciones irregulares y poder resarcir el daño cometido en contra de los lote-habientes. En definitiva, por todo lo anterior, más que una mercancía, la vivienda es un derecho. 

Referencias

Beltrán, J. (2022). Investigan irregularidades sobre terreno municipal vendido como lotificación. El Diario de Hoy. https://www.elsalvador.com/noticias/nacional/corrupcion-la-union-conchagua-/1025465/2022/ 

Ferrufino, C. (2013). La provisión privada de suelo y vivienda accesible en El Salvador. Documento de Trabajo del Lincoln Institute of Land Policy. https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/lopez-wp14cf1sp-full_0.pdf 

FGR. (2017). FGR entrega de 200 títulos de propiedad a víctimas de estafa en el caso Jumbo. https://www.fiscalia.gob.sv/fgr-entrega-200-titulos-propiedad-victimas-estafa-caso-jumbo/ 

Asamblea Legislativa (2021) Ley Especial Transitoria para la Regularización de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso Habitacional. (2021). Asamblea Legislativa de El Salvador. Decreto Legislativo número 68, publicado en el Diario Oficial número 130, tomo 432, el día 8 de julio del 2021.

Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos (2010). El Derecho Humano a una vivienda adecuada. Informe del Relator Especial sobre la vivienda adecuada. https://www.ohchr.org/sites/default/files/Documents/Publications/FS21_rev_1_Housing_sp.pdf 

Organización de las Naciones Unidas. (1976). Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. Entrada en vigor con fecha del 3 de enero de 1976, de conformidad con el artículo 27. https://www.ohchr.org/es/instruments-mechanisms/instruments/international-covenant-economic-social-and-cultural-rights 

Ramírez, C. (2010). La vivienda: una necesidad y un derecho humano. Artículos de Opinión, Noticias UCA, Antiguo Cuscatlán. https://noticias.uca.edu.sv/articulos/la-vivienda-una-necesidad-y-un-derecho-humano