Las lotificaciones y parcelaciones en El Salvador empezaron a desarrollarse desde hace muchas décadas atrás, todo ello, para poder solventar muchas de las necesidades que la población tenía respecto a la demanda de vivienda. Sin embargo, uno de los elementos más criticados de estas iniciativas fue la forma en cómo se ejecutaron, dejando desprotegidas a muchas de las familias en condición de vulnerabilidad.

Para poder hacer este análisis de esta figura, con sus pros y contras, es importante desarrollar tres elementos clave: definir las generalidades que permitan conocer la figura de las lotificaciones; en segundo lugar, poder analizar casos que reflejen situaciones problemáticas relacionados a esta figura; y, por último, poder ligar esta temática a lo que la teoría indica sobre la planificación del desarrollo territorial. 

En primer lugar, sobre las lotificaciones, es importante poder aterrizar a un concepto sobre ellas. En ese sentido, la Ley Especial Transitoria para la Regularización de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso Habitacional dicta que estas se entienden como una “división simultánea o sucesiva con fines comerciales de un inmueble cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población” (2022, p. 3). 

Para poder adquirir un lote, el lotificador, actuando a nombre personal o en representación de otra persona, y el lote-habiente, firman un contrato, que independientemente de su naturaleza, obliga a las partes para que, en un futuro, cuando se cumplan las condiciones designadas en dicho en dicho documento, se transfiera la titularidad de dicho bien inmueble.  

Lo anterior, si se cumple tal cual se indica, complementaria el derecho a la seguridad jurídica en la tenencia, que no es más que un “sistema (…) que determina quién puede utilizar que recursos, durante cuánto tiempo y bajo qué circunstancias” (ICAA, 2016, p. 18), es decir, en otras palabras, establecer mecanismos a través de los cuales se pueda adquirir o se pueda poseer una propiedad, con la seguridad de que ningún tercero perturbará la tenencia de dicho bien, a menos que existan razones legales para hacerlo.

En la misma línea sobre las generalidades de esta figura, pero llegando al contexto salvadoreño, es importante mencionar tres elementos que fomentaron la consolidación de lotificadoras en el país, como parte de los procesos privados de subdivisión del suelo: a. Los movimientos de población, en su mayoría hacia la capital, provocado por la creciente urbanización y el contexto del conflicto armado salvadoreño de 1980 a 1992; b. Las transformaciones en los sistemas de tenencia en el área rural, provocados por la Reforma Agraria de 1980; y c. La reforma del marco regulatorio e institucional, tras la creación de nuevas leyes y procedimientos en fomento de estas lotificaciones, estando en este contexto la creación del Instituto Libertad y Progreso, por sus siglas ILP, actualmente conocido como Instituto de Legalización de la Propiedad (Ferrufino, 2013, p. 9).

De hecho, se estimaba que las lotificaciones representaban alrededor del 35% del parque habitacional del país, es decir, alrededor de 496,000 viviendas consolidadas a través de esta figura. Asimismo, se proyectó que, en dichos años, existió una productividad de 16,250 lotes nuevos por año, siendo reflejo de su gran auge (Alvarado en Ferrufino, 2013, p. 8).

En este punto, pareciera que la figura de las lotificaciones vino a dar respuesta efectiva a una realidad compleja en relación con los bienes inmuebles. Sin embargo, es importante destacar que, a pesar de este esfuerzo, hubieron muchas malas prácticas de parte de los lotificadores, que el marco normativo nacional no supo dar regular de forma adecuada y, por tanto, tampoco pudo salvaguardar efectivamente los intereses de los lote-habientes.

En ese sentido, para poder explicar mejor la anterior idea, se comentarán, en líneas generales, tres casos que causaron indignación generalizada en relación a la seguridad de la tenencia y las lotificaciones: el caso de la lotificadora jumbo, la comunidad Brisas de San Bartolo, y por último, la lotificación de un terreno municipal. 

Caso Lotificadora Jumbo

El caso de la lotificadora Jumbo se remonta al periodo de 1994 hasta 2004, cuando dos personas de origen francés se consolidaron como una sociedad anónima de capital variable, denominada Jumbo Ingeniería S.A de C.V. En este caso, los representantes de esta empresa “captaban terrenos de propietarios para su posterior lotificación, (…) (pero) ni los propietarios de los terrenos recibieron sus dividendos (…) ni los compradores de las porciones de tierra” (FGR, 2017, párr. 4). 

En el año 2009, a consecuencia de esta situación, en la que hubieron muchas familias que se vieron afectadas por la falta de escrituras, presentar una denuncia colectiva ante la Fiscalía General de la República, esto por el delito de Estafa. En este caso, el Ministerio Público procesó a los representantes de esta empresa, y junto con ello, hubieron medidas de reparación para las víctimas, quienes en un proceso de 10 años aproximadamente, han estado recibiendo los títulos de propiedad de sus lotes.

A pesar de que se contempló con éxito el seguimiento del caso, el Ministerio Público advirtió la insuficiencia en la legislación vigente de ese entonces para poder limitar la actividad de estas personas lotificadoras dentro del parámetro de lo que establece el marco normativo.  

Caso Brisas de San Bartolo

En este caso, desde 1986 existieron procesos de parcelación por medio de la Lotificación Brisas de San Bartolo, la cual era administrada por el alcalde de Ilopango en ese entonces, y encontrándose los terrenos en dichos municipios. En este caso, a pesar de cumplir con los pagos de los lotes, para poder escriturar e inscribir su propiedad, los lotificadores nunca se hicieron cargo de ello. 

Las propiedades de dichos terrenos desde ese entonces pasaron por múltiples dueños, quienes significaron un elemento común para la comunidad: cobraban dinero y después nunca se podía conocer su paradero. Hoy en día, las personas siguen sin poder contar con sus escrituras delimitadas, siendo el problema para algunos de ellos que ya fallecieron, y son sus hijos o nietos quienes quedan con esta problemática.

Caso Brisas del Mar II

El caso de la Alcaldía de Conchagua fue uno de los que más indignación causó a nivel general, esto por tratarse de una municipalidad que ha dejado desprotegida respecto de su vivienda a más de 100 familias. En este caso, “la alcaldía (período 2012-2015) les ofreció por mil dólares” (Beltrán, las viviendas del sector, y hasta este año, las personas de la comunidad Brisas del Mar II ven prácticamente imposible la consolidación de su titularidad en dichos terrenos. 

En este caso, se ha activado la institucionalidad del Estado, a través de una denuncia interpuesta ante la Fiscalía General de la República, en contra del ex alcalde Jesús Medina, quien aseguró que “ellos iban a pagar hasta que la alcaldía les diera las escrituras” (Beltrán, 2022, párr. 6), situación que ha sido desmentida por medio de las investigaciones respectivas. Hasta el día de hoy, la comunidad mencionada no ha recibido nada certero respecto a poder inscribir la titularidad de sus lotes. 

En general, se calcula a nivel nacional que existen alrededor de 500 lotificaciones “de hecho”, es decir, que no han podido inscribirse como tal en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del Centro Nacional de Registros y aparecer como una sociedad lotificadora. Esto, según estimaciones, ha afectado a nivel nacional a unas 350 mil familias (YSUCA, 2021, párr. 1). 

A manera de conclusión, en relación con la planificación del desarrollo territorial

La planificación del desarrollo territorial, haciendo un híbrido de la mayor parte de sus enfoques, conlleva a contar con “una herramienta que puede llevarnos a alcanzar el desarrollo, sin embargo, debe de ser adaptada a cada realidad local/regional” (Chiarella, 2010, p. 81); es decir, tener clara que la ruta es procurar por el bienestar de la población a través de procesos ordenados de desarrollo. 

La línea de la planificación del desarrollo territorial debe de manifestarse a través de planes, proyectos o políticas públicas en las que “se pueda hacer efectiva tanto la apropiación social del espacio, como la unidad de sus partes y el debido respeto y ejercicio del derecho a la diversidad de los componentes de un Estado” (CEPAL, 2019, p. 34). En síntesis, no se puede pensar en desarrollo sin una planificación que diga de donde venimos, donde estamos y hacia donde vamos. 

En ese sentido, retomando a Ferrufino, en esta planificación, y el tema que se trata, relacionado a los procesos de lotificación y urbanización en el país, la principal falencia en estos procesos radica en dos elementos: el libre mercado de los loteamientos, que “somete a sus habitantes a precarias condiciones de habitabilidad, pero además porque impone graves disfuncionalidades al territorio” (2013, p. 25); y la crítica jurídica, que somete a la irregularidad en la tenencia de los lotes por la falta de títulos formales de propiedad.

En definitiva, existen importantes avances y virtudes respecto a esta figura, y fruto de ello son las prerrogativas de ley que se han creado recientemente, así como el fortalecimiento de instituciones como el Instituto de Legalización de Propiedad, el Ministerio Público, entre otros, que han permitido regularizar las lotificaciones y sancionar a aquellas personas que han cometido ilícitos con los lote-habientes. Sin embargo, a pesar de ello, mientras sigan existiendo lotificaciones irregulares y no se asegure como perspectiva de la planificación el derecho a la vivienda, que involucre, entre otras cosas, “la protección en contra de los desalojos forzosos, (…), vinculado estrechamente a la seguridad de la tenencia” (OACNUDH, 2010, p. 4). 

Referencias bibliográficas

Beltrán, J. (2022). Investigan irregularidades sobre terreno municipal vendido como lotificación. Diario de Hoy. https://www.elsalvador.com/noticias/nacional/corrupcion-la-union-conchagua-/1025465/2022/ 

CEPAL. (2019). Planificación para el Desarrollo Territorial sostenible en América Latina y el Caribe. Santiago de Chile. https://repositorio.cepal.org/bitstream/handle/11362/44731/1/S1900439_es.pdf 

Ferrufino, C. (2013). La provisión privada a gran escala de vivienda accesible y suelo en El Salvador. Foro Latinoamericano sobre Instrumentos Notables de Intervención Urbana. https://www.academia.edu/11728953/La_provisi%C3%B3n_privada_de_suelo_y_vivienda_accesible_en_El_Salvador 

Ferrufino, C. (2013). La provisión privada de suelo y vivienda accesible en El Salvador. Documento de trabajo del Licoln Institute of Land Policy. https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/lopez-wp14cf1sp-full_0.pdf 

FGR. (2017). FGR entrega 200 títulos de propiedad a víctimas de estafa en el caso Jumbo. https://www.fiscalia.gob.sv/fgr-entrega-200-titulos-propiedad-victimas-estafa-caso-jumbo/ 

Iniciativa para la Conservación de la Amazonia Andina – ICAA -. (2016). Seguridad Jurídica en la tenencia de la tierra en la iniciativa para la conservación en la Amazonía Andina. Instituto de Ciencias de la Naturaleza, Territorio y Energías Renovables, Pontificia Universidad Católica del Perú, Primera Edición, Lima, Perú. https://repositorio.pucp.edu.pe/index/bitstream/handle/123456789/54231/lecciones_seguridadjuridica.pdf?sequence=1&isAllowed=y 

Ley Especial Transitoria para la Regularización de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso Habitacional. (2022). Asamblea Legislativa de El Salvador. Decreto Legislativo número 68, publicado en el Diario Oficial número 144, tomo 436, del 29 de julio del 2023. 

YSUCA. (2021). En el limbo jurídico las propiedades de unas 350 mil familias. Universidad Centroamericana José Simeón Cañas UCA, Antiguo Cuscatlán. https://ysuca.org.sv/2021/12/en-el-limbo-juridico-las-propiedades-de-unas-350-mil-familias/ 

OACNUDH. (2010). El derecho a una vivienda adecuada. Folleto informativo número 21, rev. 1. https://www.ohchr.org/sites/default/files/Documents/Publications/FS21_rev_1_Housing_sp.pdf 

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